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【美国房产新闻】信贷的缺乏使底特律的房地产市场陷入困境

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底特律-奥尔特公路沿着这座城市的边界向西北延伸  。东面是格罗斯波因特公园(Grosse Pointe Park)  ,这是一个高档郊区  ,星罗棋布地坐落着在汽车业鼎盛时期建造的豪华古宅  。西边是底特律市  ,两旁是废弃的房屋和空地  。

在街道的东侧  ,获得抵押贷款买房是一件轻而易举的事  。在西区  ,几乎不值得一试  。

底特律在经历了数年的衰退  ,并于2013年申请破产保护后  ,目前正在东山再起 。但该市的大片地区却被抛在了后面 ,缺乏复兴这些地区所需的住房信贷  。抵押贷款数据分析工具LendingPatterns.com的数据显示  ,底特律近三分之一的人口普查区去年没有发放购房抵押贷款  ,另外三分之一的地区还不到五笔  。

在这个以黑人为主的城市  ,这种影响不成比例地沿着种族界限蔓延  。底特律的黑人居民基本上无法获得融资 ,这使得他们更难拥有住房  ,而对大多数美国人来说  ,住房是积累财富的关键 。

非营利组织、政府和公司正试图将资金重新投入到城市的社区中  。但在底特律发放抵押贷款是一项复杂的任务  。信贷的缺乏在很大程度上是房地产价值缩水的结果  ,再加上商业现实进一步压低了它们:放贷者无法从小额抵押贷款中赚钱  ,因此他们无法获得贷款  。

底特律的空置房产  。

Brian Day为《华尔街日报》报道

无法融资的房屋就会卖不出去  ,它们的价值进一步下降  。在底特律 ,整个社区都陷入了房产价值下降和衰败的恶性循环中 ,居民们无法获得打破这种恶性循环所需的工具  。格罗斯波因特公园(Grosse Pointe Park)的平均房价约为40万美元  。在底特律的奥特路(Alter Road)对面  ,整个街区的售价可能会更低 。

劳拉·格兰尼曼(Laura Grannemann)是Quicken Loans母公司的慈善工作负责人 ,该公司总部位于底特律  ,按美元计算是美国最大的抵押贷款机构  。她说:“底特律就是住房系统失灵的一个夸张例子 。”

房地产信息提供商Attom Data Solutions的一项分析显示  ,底特律去年的房屋销售中只有不到四分之一是由抵押贷款提供资金的  ,这一比例在美国50个最大城市中最低  。

对于这座城市的居民来说  ,这是一个熟悉的故事  ,但现在有了新的活力  。在种族歧视的红线政策曾经让美国黑人几乎不可能获得抵押贷款的社区 ,获得负担得起的信贷和拥有住房的财富积累潜力仍然难以捉摸  。

底特律境内的抵押贷款不成比例地流向了白人借贷者  。白人占该市人口的不到10%  ,但他们通常集中在市中心这样的地区 ,在那里 ,为了恢复房地产价值的投资  ,去年获得了39%的抵押贷款  。黑人约占该市人口的80% ,获得了该市51%的抵押贷款  。

未能使市中心以外的城市恢复活力  ,是底特律雄心勃勃的复兴计划的一个障碍  。居民们说  ,用于重振底特律的资金漏掉了该市的许多社区 。因此  ,这座城市的一些地方出现了高档公寓开发项目 ,而另一些地方则出现了破旧的房屋  。

“你可以走一个街区  ,那里很不错 。U-Snap-Bac的执行董事琳达·史密斯(Linda Smith)说  。U-Snap-Bac是一家致力于促进底特律东区经济增长的非营利组织  。

由于冠状病毒大流行对美国黑人的打击尤其严重 ,贷款机构收紧信贷以应对经济影响  ,这使问题更加恶化 。抵押贷款的缺乏  ,将该市的黑人居民推向了一个平行的融资选择世界  ,这些融资选择提供的保护比传统的住房贷款要少  。

艾丽西娅·鲁利(Alicia Lurry)打算在2018年买房时  ,并没有申请抵押贷款  。于是  ,她签了一份由卖方出资的协议  ,以3.5万美元(约合人民币352万元)的价格 ,在底特律西区购买了一栋带棕黄色遮阳篷的三居室砖房  。

直到她没有按时付款 ,她才知道她实际上并没有买那套房子 。她签署的合同让她负责维修和财产税  ,但她要等到最后付款后才能拿到房契  。

Alicia Lurry在她底特律西部的家门前  。

Brian Day为《华尔街日报》报道

在底特律  ,美国黑人一直难以获得负担得起的贷款  。从大萧条时期开始  ,底特律的地图上就布满了红线  ,把黑人社区标记为放贷者发放住房贷款的高风险地区  。

到1968年,当公平住房法》禁止歧视,城市高度隔离,和该地区的财富被底特律外边界,根据托马斯Sugrue,纽约大学的一位历史学家和作家的“城市危机的起源:种族和不平等在战后底特律  。”

与此同时 ,汽车工业为了扩大业务并降低成本  ,一直将生产移出底特律 。在金融危机期间 ,通用汽车(General Motors)和克莱斯勒(Chrysler)申请破产重组时  ,底特律的许多蓝领工作早就没有了 。该市人口一度高达180万  ,如今已降至70万左右  。

金融危机中房地产市场的崩溃对底特律的打击尤为严重  。在此之前的几年里 ,贷款机构向许多此前被抵押贷款市场拒之门外的底特律居民发放了次级贷款  。这一举措一度缩小了底特律大都市黑人和白人居民的住房拥有率差距 ,后来一波止赎浪潮压低了房产价值  ,摧毁了社区  。

2007年  ,也就是金融危机的前一年  ,底特律市区(包括郊区)的黑人住房拥有率比白人低了31个百分点  。根据无党派政策研究机构城市研究所(Urban Institute)的数据  ,到2018年  ,这一比例已升至37个百分点  。在拥有至少50万黑人居民的美国大都市区中  ,底特律的黑人人口差距仅次于圣路易斯  。

次贷危机让许多居民不愿借债买房 。

2007年  ,年仅十几岁的文森特奥尔(Vincent Orr)的祖母因丧失抵押品赎回权而失去了房子  。奥尔是菲亚特克莱斯勒汽车公司(Fiat Chrysler Automobiles NV)的生产主管 ,他在底特律西北部的底特律土地银行管理局(Detroit Land Bank Authority)举办的拍卖会上用现金买下了两套房子  。底特律土地银行管理局是一个公共仓库  ,存放着空置或因止赎而没收的房产  。

该机构每个月都在向出价最高的买家出售数百套房屋  。起价1000美元 ,但买家必须同意修理  。

2017年  ,奥尔花2100美元为母亲买了一套房子 。屋顶塌了 ,但他喜欢外面的砖 。他花了好几个月的时间重新装修电气和管道  ,更换门窗和干墙  。

然后他又做了一次  ,去年以1200美元的价格为自己买了隔壁的房子 。他也快要把它修好了  。他花了大约10万美元的积蓄  ,再加上大量的体力劳动  ,完成了装修  。

“现金为王 ,因为没人能否定你  ,”现年30岁的奥尔说 。“需要抵押贷款的房子  ,很多人都不情愿  。”

文森特·奥尔在他在底特律给母亲买的房子里 。

Brian Day为《华尔街日报》报道

许多贷款机构也不情愿  。LendingPatterns.com根据《住房抵押贷款披露法案》(Home Mortgage Disclosure Act)的数据  ,对独户主要住宅的优先留置权购买抵押贷款进行了分析  ,结果显示 ,在这座67万人口的城市 ,去年发放的抵押贷款不足1,700笔 。这大约是人口较少的俄克拉荷马城和拉斯维加斯的六分之一  。

房价下跌是主要原因 。贷款机构在小额抵押贷款(大约7万美元或更少)上赚的钱太少了  ,因此他们经常发现不值得为此费事 。全美小额住房贷款一直在下降 ,住房分析师说  ,这一变化对有色人种的影响尤为严重 。

“这是我们时代的一个大问题  ,”城市研究所住房金融政策中心的联席主任Alanna McCargo说  。她说  ,增加小额抵押贷款的数量"将大大有助于缩小种族间住房所有权的差距  。"

更重要的是  ,在抵押贷款很少的社区  ,房屋的估价低于购房价格的风险更大 ,这通常会导致贷款申请失败  。

信用分数低或不存在是另一个障碍  。U-Snap-Bac的住房顾问兼项目经理莱克莎·汉考克(LaKesha Hancock)说  ,她的很多客户都无法建立起获得合格信用评分所需的银行关系  ,因为纽约很多地方的金融机构太少了  。

美国社区再投资联盟(National Community Reinvestment Coalition)的数据显示  ,在包括底特律在内的韦恩县  ,人口普查区中有26%的银行分支机构是少数族裔  ,45%的人口居住在这里  。该联盟是一家专注于社区财富积累的非营利组织  。

几年前  ,凯利?布朗(Kelly Brown)以大约5000美元(约合人民币32.5万元)的价格买了一套待修公寓  ,之后她去一家银行申请了一笔约1.5万美元的个人贷款 。布朗说  ,那位银行家告诉她 ,由于她的次级信用评分  ,他不能批准  。她说  ,她认为这个数字低是因为她名下没有多少金融账户  ,也没有试图建立自己的信用  。

她没有借钱 ,而是用自己的积蓄修复了这所房子 。这所房子是她在韦恩县一年一度的止赎房屋拍卖会上买的  。

她接着又买了一些  。尽管她的信用评分有所提高  ,但她还是用现金支付  ,节省下来的钱还能完成装修  ,这花了她长达一年的时间  。现年36岁的布朗目前拥有四处房产 ,其中一处居住  ,另外三处出租 。

她说:“我不指望这个系统能帮上忙  ,因为我知道它不会帮上忙  。”

无法进入抵押贷款市场的居民错过了旨在刺激住房拥有率的联邦福利  。通过政府支持的抵押贷款机构房利美(Fannie Mae)、房地美(Freddie Mac)和吉利美(Ginnie Mae)  ,美国确保了贷款机构在大多数抵押贷款上都得到了偿付  ,这项政策使贷款机构能够以低利率将还款期限延长至30年  。抵押贷款也为迅速赶出拖欠还款的购房者设置了障碍  。

一些团体正在努力解决阻碍贷款人发放更多抵押贷款的问题  。

Quicken Loans与底特律土地银行管理局(Detroit Land Bank Authority)合作  ,成立了一个项目  ,对土地银行接管的部分房产进行翻新  。加快支付维修费用  ,然后向感兴趣的买家提供融资  。他们的理由是  ,在邻近地区抵押一处房产会导致更多  。

“如果我们只是在底特律发放更多的抵押贷款  ,我认为我们会把人们置于失败的境地  ,”Quicken的格兰曼说  。

这个项目不能自给自足  。抵押贷款机构说  ,以这种方式振兴社区 ,通常意味着要投入更多的资金来修复首批住房  ,而这些住房最终的售价却无法售出 。

在底特律  ,离该市和格罗斯波因特公园(Grosse Pointe Park)的边界只有一个街区的地方  ,空置的地块很常见  。

Brian Day为《华尔街日报》报道

Quicken发现 ,纽约市有87%的拖欠税款的房主自认为有资格免征财产税  ,因为他们的收入低于贫困线  。政府正试图教他们如何利用免税优惠 ,避免止赎税款  ,这是底特律的一个常见陷阱  。根据一家跟踪土地包裹的数据公司Loveland Technologies的数据 ,在过去的15年里 ,超过三分之一的城市房产经历了止赎 ,有些甚至不止一次 。

非营利组织“联合社区住房联盟”(United Community Housing Coalition)与市政府合作  ,买下一些即将进行止赎拍卖的房屋  ,然后再把它们卖回给住户 ,补缴的税款通常要在一年左右的时间里缴纳几千美元左右 。

房地产投资者也经常参与拍卖  。其中一家是底特律房地产交易所(Detroit Property Exchange)  ,当鲁利准备在2018年买下这家公司时  ,她求助了这家公司 。

它自己出资购买  ,为底特律居民提供了一种不太受欢迎的、无法抵押的房产选择  。

鲁瑞为这栋价值3.5万美元的房子首付2,000美元 ,并同意每月支付700美元  ,还款期限为90个月  ,其中包括10%的利息  ,远高于当时的抵押贷款利率  。她晚上搬进来  ,换了锁 ,然后和女儿分享了一个庆祝的时刻  。

后来  ,她错过了一些付款  ,公司开始了驱逐程序  。底特律房地产交易所表示  ,她在租房子的同时还可以选择购买  。鲁瑞以为她已经拥有了它  。“恭喜你最近的购买 ,”她在公司的文件中写道  。“你现在是主人了 。”

该公司在一份由律师提供的声明中说  ,底特律房产交易所帮助客户在一个传统贷款机构避免的城市成为房主  。

由于冠状病毒导致她工作的赌场关闭  ,52岁的鲁瑞失去了糕点厨师的工作  。她的律师、非营利机构密歇根法律服务公司(Michigan Legal Services)的史蒂夫·诺克斯(Steve Knox)花了数月时间谈判达成了一项新的协议  。她希望签订一份新的合同  ,使公司更难把她从家里搬走  ,并降低她的利率 。现在的利率是8.5%  ,仍然是标准30年期抵押贷款利率的三倍左右 。